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国家税务总局公告2016年第16号
第一条 根据《财务部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税 [2016] 36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。国家税务总局关于纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法 第二条 纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。 取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。 纳税人提供道路通行服务不适用本办法。 华税：本条规定对纳税人经营租赁的对象即“取得的不动产”进行了界定。纳税人经营出租通过以下方式取得的不动产的，为增值税纳税义务人：直接购入、接受捐赠、接受投资入股、自建、抵债等各种形式。但上述对“取得”的规定落脚在所有权的取得，对于单纯取得不动产使用权并基于此对外出租的行为没有明确界定。 第三条 一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税： （一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。 不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。 （二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。 不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。 一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。 第四条 小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税： （一）单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。 （二）其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。 华税：扩大了财税【2016】36号文1.5%优惠征收率的适用范围，规定了个体工商户出租住房的，也减按1.5%的征收率计算应纳税额。同时，国地税如何分管预缴和申报也需要得到关注。据上述条款规定，除个体工商户外的其他个人应在不动产所在地的地税机关申报纳税；其他主体需要预缴税款的，预缴征管主体是不动产所在地的国税机关，申报征管主体是纳税人所在地的国税机关。 第五条 纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地在同一直辖市或计划单列市但不在同一县（市、区）的，由直辖市或计划单列市国家税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。 华税：本条规定了对“纳税人在不动产所在地预缴，在机构所在地申报”原则的例外，即根据本办法第三条、第四条的规定，纳税人经营出租的不动产所在地与纳税人机构所在地不一致的，纳税人应当在不动产所在地预缴税款，并在机构所在地申报纳税。但根据第五条的规定，如果纳税人出租的不动产与纳税人机构所在地虽不在同一县、市、区但却在同一直辖市或计划单列市内的，纳税人可以向直辖市或计划单列市国税局申请不在不动产所在地预缴税款，并由直辖市或计划单列市国税局作出是否需要预缴税款的决定。 第六条 纳税人出租不动产，按照本办法规定需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。 华税：本条明确了以一个月或一个季度为纳税期限的纳税人的预缴税款期限的确定方法，是对财税[2016]36号文附件1第四十七条适用的补充。以一个月为纳税期限的纳税人，其当月取得租金收入的，应在次月的15日内预缴税款，预缴税款的期限与纳税申报期相同；同时，不动产所在地主管国税机关有权对具体的预缴期限进行核定。以一个季度为纳税期限的纳税人，其预缴税款的期限由不动产所在地主管国税机关进行核定。 第七条 预缴税款的计算 （一）纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款： 应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3% （二）纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款： 应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5% （三）个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款： 应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5% 华税：本条明确了预缴税款的计算方法。 第八条 其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款： （一）出租住房： 应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5% （二）出租非住房： 应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5% 华税：本条明确了预缴税款的计算方法。 第九条 单位和个体工商户出租不动产，按照本办法规定向不动产所在地主管国税机关预缴税款时，应填写《增值税预缴税款表》。 第十条 单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。 纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。 第十一条 小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。 其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。 华税：小规模纳税人、个人向增值税一般纳税人提供不动产租赁服务，承租人要求出租人开具增值税专用发票的，出租人可以向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税专用发票。承租人取得该增值税专用发票的，可以按照发票上记载的税款金额计入其当期增值税进项税额进行抵扣。 同时，本办法尚未明确增值税一般纳税人适用简易计税办法出租不动产时是否可以开具增值税专用发票的规定。我们认为，财政部、国家税务总局没有明确规定此种情形禁止开具增值税专用发票，因此，作为出租人的增值税一般纳税人在依照规定适用简易办法计税时，可以向承租人开具增值税专用发票。 第十二条 纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。 第十三条 纳税人出租不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。 纳税人出租不动产，未按照本办法规定缴纳税款的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。 华税：明确纳税人逾期预缴税款、未按照规定缴纳税款的法律责任。《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条，纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。 |